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2020年楼市“好戏连连” 业内分析将迎来第五轮宽松?

继北京、上海等地降息和放宽公积金住房贷款等四轮宽松政策后,上海调整了非上海购房政策。对此,业内人士认为,上海楼市这一历来具有里程碑意义的举措,意味着房地产市场将迎来第五轮宽松。

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上海调整非上海居民购房政策定向放宽购房限制政策

上海7月5日发布新政策:针对达到上海居住证积分标准分数并缴纳一定金额个人所得税或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非上海居民,有针对性地微调购房限制政策。此前,7月3日,国家税务总局还公布了《关于简化个人捐赠房地产土地使用权免征营业税程序的公告》为了减轻纳税人的负担,国家税务总局决定不要求有关人员提交经过公证的捐赠材料。

对于一系列涉及房地产的宽松新政策,中原地产首席分析师张大伟认为,今年以来鼓励住房消费的政策方向不仅是从宏观经济的角度出发,也是因为房地产市场正面临着一个艰难的去库存阶段,这既关系到启动需求,也关系到风险缓解。为此,中央政府一方面鼓励市场从财政、税收、信贷、公积金等相关政策方面提高需求,另一方面通过住房保障货币化加快商品房存量消化。他把今年上半年以来中国房地产市场经历的多轮政策放松总结为第一轮:放松限制、处处限购的政策;第二轮:央行的购买限制政策调整和降息;第三轮:购房补贴和央行相继降低标准已经在各地出台。第四轮:在NPC和CPPCC会议前后,鼓励自营职业和改善需求的政策开始实施,主要是节约储金政策。他认为,根据频繁的救市政策,今年重点城市的销售量肯定会比去年好,特别是在供需关系明显改善的城市地区,房价有可能上涨,即使涨幅不小。

Land

上半年,一线城市土地供应创新同比下降30%。

2015年上半年,全国百强城市土地出让金大幅下降,共售出土地宗,土地出让金7021.7亿元,同比下降35.5%。在北上官深等一线城市,土地出让金也大幅下降。2015年上半年转移支付总额仅为1655.64亿英镑,比2014年同期的2605亿英镑下降了36%。

从土地供应的角度来看,2015年以来,一线城市的居住用地和所有土地的供应大幅下降,但供应的土地价格却大幅上涨。以住宅用地为例,2015年供应的土地平均价格为每平方米元,比2014年的每平方米元上涨35%。土地供应短缺导致一线土地市场的持续竞争。以北京为例:2015年前5个月,北京仅新增26处土地供应,也创下了2009年以来近7年来的新低。

中原地产首席分析师张大伟认为,供应减少是全国主要城市交易减少的主要原因。包括北京等主要城市在内,虽然大部分出让土地的地价非常高,但上市土地的明显减少导致了土地市场的人为降温。目前,北京郊区只有12块土地被列为历史最低。在一线城市和一些二线城市,地王频繁而持续地出现。整个房地产市场升温后,土地市场开始升温。

包括北京、上海和广州在内的14个城市的发展界线将于今年完成。开发界限将起作用

从5月到6月,全国54个主要城市的住宅总承包数量大幅增加。6月份,签订合同的住宅单位总数为265 000个,再次超过5月份创下的260 000个单位的年营业额记录。据2015年上半年数据,市场成交量大幅增加,一线城市签约21万台,同比增长42.9%,二线城市也增长16.9%,但三线、四线城市成交量基本稳定,整体市场复苏趋势明显。

落后城市

一线城市成为房地产市场复苏的领导者

从目前的市场来看,公积金政策是地方政府可以调整的最直接的购买工具,公积金利率相当于商业贷款利率的68%,对市场有直接的刺激作用。自2014年以来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级,预计在后期将继续出台更多救市政策。但是,由于不同市场的库存压力不同,从人口流入的角度来看,刺激政策对一、二线城市的影响相对较大,从三、四线城市的角度来看,整体降温趋势仍然难以改变。

随后的房地产刺激政策有很多可能性,包括下半年继续降息的可能性。地方政府的救助政策越来越强,购房者进入市场的热情可能会提高。在北京、上海、深圳等城市,日本光盘再次出现,一线城市的住宅用地供应减少。在这种情况下,一线城市已经成为本轮市场复苏的领导者。政策刺激对基本面良好的城市有积极影响,但对供应过剩的城市影响有限。



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