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回顾与展望:地市“维稳” 土改攻坚

另一个值得关注的现象是,土地市场拍卖和招标的现象逐年加剧。根据风能数据统计,中国房地产智库发现,2018年有2341条记录显示“没有交易”,而2019年这一数字达到3812条,同比增长62.8%。由此可见,经历了前两年的高温后,土地市场呈现出从高位回落的趋势。

从企业征地的维度分析,征地正集中到住房企业的头上。万科、碧桂园、保利发展、融创中国和中国海外今年都获得了1000多亿元的土地,比2018年增加了1000多亿元。万科以1755.66亿元位列榜首。加拿大十大住宅企业总成交金额达到9870亿元,土地市场的马太效应进一步显现。

展望:土地制度改革推动的长效机制

土地制度改革是建立房地产市场长效机制的最关键环节。不触及房地产市场的基础,就无法建立长期机制。2019年,在土地市场平稳运行的背后,以《土地管理法》修订为标志的土地制度改革已经开始。2020年,将围绕新《土地管理法》的实施发布一系列配套规则。2020年将是土地制度改革的关键一年。

首先,土地规划管理方式的改革将取得突破。2019年底的中央经济工作会议将把“稳定地价、房价和预期”作为2020年房地产调控的目标,同时提出“改革土地规划管理模式”。中国住房智库执行董事柴铎博士分析认为,土地利用规划管理机制是基于城乡二元土地所有制、土地利用控制制度、耕地保护制度和有偿土地利用制度的指标逐层分解、逐层实施机制。在这种机制下,为了保证发达地区的经济发展,根据当地实际土地需求和耕地资源禀赋,建设用地和耕地保护指标趋于分散,导致地区间发展权益不公平。通过省际耕地补充计划和城乡建设用地增减挂钩领域的改革,在确保“耕地总量不减少、质量提高”的前提下,改革土地指标和规划管理方式,使欠发达地区分享发达地区的发展成果。柴铎认为,在这种背景下,一、二线城市土地供应紧张的局面可能会有所缓解,以适应城市住房和商业用地日益增长的需求,土地市场交易可能会再度活跃。开发商可以结合自己的发展战略,集中资源配置,在宏观经济形势稳定的市场窗口中储备优质土地资源。

第二,在“逐市政策”的政策引导下,前期压力大、发展空间限制程度低的三线、四线城市可能增加土地供应,土地流转的增加可能迫使监管适度放松。然而,这类城市早期各类住房的供应量相对较大,经历了长期的存量消化。一些进入策略遭遇挫折后,开发企业收购土地的积极性明显降低,对城市基本面风险更加敏感。未来的情况需要结合城市监管政策的变化进一步观察。

第三,征地制度改革后,商业开发项目只能通过“区域综合开发”获得增量土地资源。土地储备开发局集中在市一级。对新项目的综合效益和开发主体的资质提出了更高的要求。同时,《土地管理法》规范了新的征地程序和补偿标准,要求参照该地区的综合市场价格,从而延长了征地时间

第五,《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》修订版推动农村集体建设用地“同价同权”进入交易市场,走向城乡统一的建设用地市场。集体土地租赁住房试点城市将进一步扩大,试点项目数量将进一步增加。同时,集体土地进入市场后,凭借邻近农业和生态空间的优势,可以作为温鲁商羊项目建设的重要空间资源。

第六,定居点政策的自由化将为二三线城市带来红利,并将促进土地市场的供需。“各地全面取消对300万以下城市居民定居的限制,全面放宽300万至500万以上城市居民定居条件”的政策,为二、三线城市的发展带来了新的机遇,也为土地市场增添了活力。新人口带来的住房需求将成为土地市场的重要支撑,土地市场将在2020年表现良好。

(这篇文章发表在1月13日的《中国房地产新闻》第11版上)

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