湘桥农业网
日期归档
国际新闻 当前位置:首页 > 国际新闻 > 正文

神剧情!融创拿着万达的钱,买了万达的项目

万达昨日宣布,计划以632亿元人民币将13个文化旅游项目和76家酒店转让给融创,融创中国今天上午发布公告称,目标项目公司与目标酒店资产之间的合作框架协议将于7月11日上午9点恢复股票交易。根据融创今天的公告,双方谈判的第四种支付方式是:万达将通过指定银行向融创发放296亿元的3年期贷款,然后融创将向万达支付295.75亿元作为最后一笔收购。

公告显示,董事会很高兴地宣布,2017年7月10日,融创地产(公司作为买方与一家全资子公司关联)和大连万达商业(作为卖方)签订了框架协议,买方同意购买,卖方同意出售13家中国文化旅游项目公司(即目标项目公司)91%的股权和76家城市酒店(即目标酒店资产)100%的股权因此,合作总成本约为631.7亿元。

合作完成前,卖方拥有目标项目公司100%的权益和目标酒店资产100%的权益。

合作完成后,买方将持有目标项目公司91%的股权和目标酒店100%的资产。卖方将继续持有目标项目公司9%的股权。

万达酒店发展昨日收于0.85港元,上涨46.55%。

扩展阅读:赌博协议对万达632亿元资产的出售造成沉重压力。荣创的资本链经受了一场大考验。

7月10日清晨,当大多数市场参与者认为荣创在中国的停职是因为孙宏斌被任命为乐视的新职位时,万达和荣创的联合声明让人们很快忘记了荣创和乐视的故事。

根据万达商业与融创中国联合发布的公告,万达商业将其13个文化旅游项目的91%转让给融创,总成本为295.75亿元,融创承担项目贷款。同时,融创房地产集团还将斥资335.95亿元购买76个万达酒店项目。如果最终完成,这笔交易将成为中国最大的房地产并购交易,总金额为631.7亿元。

这笔交易对万达和融创意味着什么?

赌博协议压力大

根据《万达商业私有化投资基金推介说明书》,如果a股上市两年后仍未完成,万达集团或其指定的第三方将提供10%的年度(单利)回购(万达集团将提供回购担保)。如果首次公开募股失败,在扣除所有税费后,投资者可以获得最高5.5%的收益。

更值得注意的是,如果万达在成功私有化后未能按照承诺在中国上市,万达集团将以10%的年率回购其所有股份,总回报率在支出前约为20%。重大费用,如利息、过桥、承诺书、两年管理费和渠道管理费等。将需要扣除。总扣除额估计约为16.5%-20%。

换句话说,如果万达在2年内无法登陆a股主板(万达商业在2016年9月底成功退出香港),为了完成与投资者签署的私有化赌博协议,万达集团将面临回购资金、利息及相关费用的支付,这对万达的短期流动性构成了极大威胁。

显然,这解释了万达和融创中国在联合声明中“急于”尽快完成交付,“双方同意在7月31日前签署详细协议,尽快完成支付、资产和股权交付。”

万达集团董事长王健林在接受媒体采访时说,“事实上,万达的商业债务并不是很高。通过此次资产转移,万达的商业负债率将大幅下降。所有收回的资金将用于偿还贷款。万达的商业计划是今年偿还大部分银行贷款。

的确,正如王健林所说,从万达集团的角度来看,短期债务直到今年年底才会引发万达集团的债务危机。王健林被要求卖掉他的资产,摆脱困境。

海通证券分析师蒋超表示,虽然万达集团负债总额超过1000亿元,但今年PPN的到期债务只有25亿元,PPN只有45亿元和600亿元

万达内部人士公开披露,万达重返a股计划的最大不确定性在于“定性”。万达不想被纳入房地产行业,房地产公司的首次公开发行(IPO)几乎处于停滞状态。目前,万达商业首次公开募股的审计状况为“反馈”。

如果万达集团为了在股票市场上市不得不“瘦身”,那么下面就是要损失哪些资产的问题。

失去低现金流资产和“瘦身”

查阅万达官方网站,我们可以看到万达旗下有102家酒店,中国有102家在建酒店,国外有8家酒店。显然,万达对出售酒店资产有所保留。对于13个文化和旅游项目,万达选择了打包和移交所有项目,其中5个已经在运营,8个正在建设中。

统筹战略管理集团的联合创始人黄立冲在接受《证券日报》记者采访时表示,酒店的回报率非常低,低价转让后房产属性可能会被削弱。更重要的是,旅游房地产是万达的一个几乎没有收入、暂时没有回报的行业。它不能为万达提供大量的现金流,所以它已经成为万达切肉时的首选资产。

黄立冲直言不讳地说,万达过去依赖旅游地产的名字来圈地。这些土地现在可以在市场上买到,很可能被开发商所吸引。销售可行性较高,变现能力强。同时,这些资产也是万达负债累累的资产。万达的资产负债表在转移后会看起来更好。

另一个消息来源向记者《证券日报》透露,王健林应该预见到万达的现金流可能有问题。万达市拟转让的营业额近300亿元,基本相当于万达已经投入的资金,而完成该项目需要2000多亿元。现金流收入无法填补这部分资本缺口。

事实上,关于万达的商业平台,蒋超认为,随着项目开发的扩大,公司的投资支出将保持在较高水平,未来的资本支出仍然会有很大压力。根据公司最新一期的招股说明书,万达2017-2019年在建重大项目计划总投资分别为563.62亿元、481.77亿元和364.59亿元,未来三年总投资计划为1409.75亿元,给公司资本支出带来更大压力。

同时,万达文化集团的现金流缺口更大。蒋超表示,万达文化产业集团总体盈利能力强,现金流缺口大,投资现金流净流出大,2016年为335.8亿元。然而,净营业现金流仅为81.9亿元,差额为254亿元。同时,2016年筹资净现金流为207.44亿元,主要来自贷款和发行债券的现金。

轻型资产输出管理

据媒体报道,王健林透露,万达集团的战略将相应调整:首先,将全力发展创新的轻型资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大众健康、互联网、金融等。王健林表示,除了网络,所有这些业务部门明年都将盈利,所有其他部门都将盈利。其次,万达集团还将大幅削减债务,并计划在大约三年内偿还集团层面的金融机构债务。

万达将轻型资产万达广场分为两类:投资万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责土地搜索、建设、招商和运营。然而,在万达广场合作模式中,投资者走出土地时会给钱,万达给出一个品牌名称,负责设计、建设、招商和运营。投资者和万达的净租金分别为70%和30%。

2016年第四季度,万达先后与中信信托、民生信托、富力集团等签署90份新万达广场投资合同,总额1050亿元。今年6月28日,万达与中信泰富签署合作协议,中信泰富的商业项目将由万达商业运营部管理,并使用万达广场品牌。

据报道,双方同意在文化旅游项目交付后保持“四不变”,即

作为这笔交易的接受者,融创中国的掌舵人孙宏斌再次向市场展示了他“M&A狂人”的真实性格。在这笔巨额交易的帮助下,融创中国预计将以进一步收紧资本链为代价,增加数千平方米的土地储备。如果未来市场像孙宏斌预期的那样好,万科、恒大和碧桂园目前的三方对抗将被打破。此外,融创还可以向多元化布局迈出重要一步。

根据万达集团官方网站,万达酒店位于万达商业平台下,13个文化旅游城市位于万达文化集团平台下。然而,无论位于哪个平台,住宅建筑、酒店、主题公园、万达茂等形式几乎都涉及到文化旅游城市,这是几乎每个万达城市的标准。

正如黄立冲对记者《证券日报》所说,孙宏斌最看重的是万达吕雯项目的土地,“购买该资产将使荣创获得大量土地储备”。蒋超还表示,截至第一季度末,万达商业用地储备超过6700万平方米,收购成本低,资产质量高。与此同时,相关研究报告显示,万达近年来的平均征地成本不到1600元/平方米,这是由于三、四线城市的大量项目以及政府对征地的投资,可以保证未来的销售利润。

另一位知情人士告诉记者《证券日报》,万达在住房管理方面实力不强,拥有丰富的配套设施,如主题公园。然而,住宅项目的溢价空间很难实现,这正是孙宏斌擅长的。

事实上,从文化旅游项目将保持“四不变”的公告内容来看,孙宏斌并不太关心文化旅游项目的运作。一方面,正是因为这种商业运营管理非常专业,融创在这方面没有任何经验和人才。另一方面,万达继续经营也可以更好地获得政府支付,降低相应的风险。“融创集团经营的住宅开发将使万达吕雯获得更高的土地溢价,并进一步扩大融创集团的销售规模。与此同时,万达还保持了轻资产管理产出。双方都能实现自己的目标,这应该说是双赢的结果。”一些业内人士说。

此外,联合声明最后提到,双方同意在电影等各个领域开展全面战略合作。然而,对于刚刚进入乐视的孙宏斌来说,诱惑并不小。乐视影业是孙宏斌年初对乐视的三大投资之一。如果乐视影业、万达影业和电影院今后能够深入合作,孙宏斌的宏大娱乐布局就可以基本完成。

高超财务技能背后的财务压力

然而,荣创比万达商业更加灵活,万达商业“减轻”了负担,并成功上市。一方面,这给了融创成为行业领导者的机会。另一方面,市场也担心融创在过去两年疯狂的并购可能与融创当年有同样的隐忧。尽管如此,孙宏斌目前的金融技术和与金融机构的关系已经不是过去的样子了。

根据融创2016年年报,该公司全年实现合同销售额1506亿元,同比增长121%。营业收入353.4亿元,同比增长53.6%。上市公司股东净利润24.8亿元,同比下降25%。与此同时,由于去年的大规模资产收购,该公司的净负债率已升至121.5%,而2015年同期为75.9%。如果将99.57亿元的可持续债务视为债务,其净负债率将超过200%。

同期,融创持有现金698亿元,较2015年底的271亿元增长158%。短期贷款覆盖率达到2.1倍,运行安全稳定。同时,在698亿元现金中,不包括不能随意使用的限制性资金,公司实际可支配现金及现金等价物为520.86亿元。

2017年,融创的并购步伐加快。仅在第一季度,融创就成为乐视、领英和金科的股东,并收购了四家公司spendi的股权和债权

果然,荣创在补充弹药后,经过两个多月的时间,再次卖出,以102.54亿元收购了天津著名的烂尾楼项目姚兴梧州。5月31日,融创以21亿元收购重庆华成富力,这也是融创第一个自我维持的收购项目。6月5日,以32.32亿元人民币收购了大连润德干城的全部股份和债权。整个第二季度,荣创在并购方面支出155.86亿元。如果算上与万达的这笔交易,融创集团2017年前7个月的并购总支出将达到891.94亿元。然而,这一数字尚未计入荣创必须承担的13个万达旅游城市的全部贷款。根据万达当时的公告,每个万达文化旅游城市投资超过100亿元。

此外,孙宏斌透露,交易涉及的资金全部来自融创自有资金,目前融创账户上有900多亿元现金。根据孙宏斌的计算,融创在完成与万达的交易后,现金持有量应该在300亿元左右,保持在与短期负债类似的水平。

“融创拥有非常丰富的融资手段和多元化的渠道,包括银行贷款、优先票据、资产支持证券、公司债券、信托贷款等。而这种高超的金融技术也是支持其快速扩张并购的重要原因。然而,这种大规模并购也吞噬了融创的利润。去年融创的利息成本达到27.98亿元,超过了股东应得的净利润。”据上述知情人士透露,孙宏斌显然正处于大规模的阶段,为了跟上第一批住房企业,至少不能落后。至于利润,在这个阶段,只能做出暂时的牺牲。

事实上,孙宏斌敢于借很多钱的原因来自荣创快速增长的销售规模。据悉,2017年上半年,融创实现合同销售额1118.4亿元,同比增长89%。公司股权合同销售额为770.6亿元,年销售额预计达到3000亿元。“为了保持这一销售增长率,荣创的资本链仍然可以改变,但一旦市场发生巨大变化,荣创的高杠杆和高负债发展模式将受到挑战。”一位不愿透露姓名的行业分析师表示。

此外,需要注意的是,这次与万达的交易金额已经超过融创的净资产,构成了一笔重大的资产交易。根据融创公司章程及相关法律文件,需经股东大会批准。

[本文由合作媒体授权的投资界转载。这篇文章的版权属于原作者和原出处。这篇文章是作者的个人观点,并不代表投资界的立场。请联系原始作者和原始来源以获得授权。如果您有任何问题,请联系(editor

youtube.com



湘桥农业网 版权所有© www.clanigu.com 技术支持:湘桥农业网 | 网站地图